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房地产泡沫破裂的后果知乎,戳破房地产泡沫后会怎样

许多人都知道当年日本房地产泡沫破灭,大量企业、银行、市民破产,造成了日本“失去的20年”。那么日本楼市泡沫是如何产生的,过程中出现了哪些问题,又是什么原因导致了日本楼市的最终崩盘呢房地产泡沫破裂的后果知乎?接下来我们从当年的一些现象,来分析日本楼市从自然发展,到泡沫化,最终破灭的过程房地产泡沫破裂的后果知乎

黄金20年,经济高增长,住房需求大

20世纪60至80年代,日本在美国的扶持和自身的努力下实现了经济的高速增长,在短短20年间从一个农业型经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。

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房地产泡沫破裂的后果知乎,戳破房地产泡沫后会怎样

进入80年代,日本经济进入了巅峰时期。连续20年的快速增长,让日本成为世界第二大经济体,几乎全球各个角落都能找到Made in Japan的产品,日本企业产品出口到全世界,企业挣得的外汇源源不断地涌入日本银行。为了扩大营业收入,日本银行利用各种途径以超低利率发放贷款。

经济增长带动了更多的就业岗位,更多的人到城市就业,产生了更多的住房需求。来自银行的大量低利率贷款流入房地产市场又进一步推高了房价。高峰时日本东京的房价可以买下美国,野心勃勃的日本企业在全球展开了大规模的投资和收购。甚至有人叫嚣要把纽约买下来,日本人也说干就干,三菱花2000亿日元收购了洛克菲勒大厦,并在大厦的楼顶插上了日本国旗。美国的银行、超市,好莱坞的电影公司等一一被日本人收入囊中。

土地稀缺,人口密度高,房价成神话

日本国土面积377972平方公里,仅相当于我国土地面积的二十六分之一,略小于云南省大小(39万平方公里 ),人口却高达两亿。由于日本是岛国,山地也比较多,实际可居住面积更是少得可怜,但如此小的日本却有高达2亿的人口,人均居住面积仅相当于我国的1/5,可见在日本土地是有多珍贵!所以,在日本,土地永远是稀缺的,稀缺的自然不会贬值。当时的日本人对土地永不贬值的神话深信不疑。然而,当日本人目空一切,认为自己是“世界之王”时,一场危机正在酝酿当中。

人口拐点,红利被耗尽,泡沫渐呈现

在房价大涨的推动下,大量的银行、企业、人民都牵涉到了房地产中,大量资金涌入房地产行业,日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据,1985年,东京的商业用地价格指数为120.1,到了1988年暴涨至334.2,短短三年时间增长了近2倍。

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1990年,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户等城市中心的地价比1985年上涨了近90%。仅当年东京的地价就相当于美国全国的土地价格,制造了全世界空前的房地产泡沫。

但与房价增长相对应的,是日本人口拐点的出现,年轻人越来越少。当年日本城市化已高达77.4%,城市化红利早已消失。房地产的价格飙升,严重影响到了实体工业的发展。由于建筑用地价格过高,许多工厂企业难以扩大规模,而像丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊也按耐不住,开始大举进入房地产。同一时期日本名义GDP的年增幅却只有5%左右。1990年,日本生产性行业的贷款比重下降到25%,非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁,危机一触即发。

周期难逆,政策转过急,神话成空话

日本政府也意识到了房地产问题,非理性的房产泡沫不仅动摇了日本的“基本农田制度”,还严重危害到了实体经济发展,打乱了其“科技兴国”的基本国策。

为了抑制房地产泡沫,政府一方面严控房地产贷款,提高房地产短期交易的税收房地产泡沫破裂的后果知乎;另一方面银行连续加息,突然收缩货币政策。

或许是政策力度过急,直接刺破了泡沫,1990年,日本股市率先崩盘,并造成大量企业裁员。为了生存,企业开始出售资产,抛售住房。被裁掉的员工无力还贷,被迫弃供,银行坏账急剧增加,大量房产被银行收回,银行不得不拍卖房产抵债,许多城市房价直接腰斩。

日本房地产泡沫的产生和破灭有着其特殊的历史和政治背景,日本政府的政策过激可能是一方面的原因,但根本还是经济周期的循环。经济周期就如海洋一样有涨潮退潮,不可能只涨不跌,房价的急剧上涨,透支了实体经济积累的财富。房地产对实体经济的过度挤压,进一步导致实体经济萎缩,当实体产出不足以支撑游戏费用的时候,击鼓传花的游戏自然玩不下去了。

覆车之鉴,缓步去杠杆,经济软着陆

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房地产泡沫破裂的后果知乎,戳破房地产泡沫后会怎样

他山之石,可以攻玉,坚定“房住不炒”,中央早已未雨绸缪,早在2016年中央经济工作会议上党中央就已明确指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,2018年,中央再次强调,建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系,实现房地产市场动态均衡。

2018,不要再炒房了,科技创新,中国制造2025,国家已经指路了,相信明天会更好,早日实现人人安居乐业的中国梦!

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